总价138万的新房首付需要准备多少

　　文 | 首席观察员 张啸天

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　　上海11月28日出台房产调控新政，要求首套房首付不低于35%，二套房购买普通住宅首付不低于50%、非普通性首付不低于70%，且在全国范围内认贷。

　　▌上海限购政策背后的5大信息

　　1.外地人社保未连续满5年的单身狗，在上海不许买房；上海人单身可买一套，家庭可买两套。

　　2.有了购买资格，不管是外地人还是上海人，在上海首套房也需要35%。

　　3.下面这种情况不算首套房：在上海有过贷款记录，不管是否卖掉，不管是否离婚，贷款不管是否还清，都不算首套！！再买需要首付50%起。

　　4.下面这种情况也不算首套房：老家或者其他地方有过贷款记录，不管是否卖掉，不管是否离婚，不管是否还清，在上海买第一套普通住宅首付也要50%。

　　5.上海的非普通住宅除了面积和容积之外，规定内环总价450万以上，中环到外环310万以上，外环外230万以上，都算非普，也就是二套要首付70%，而基于上海房价计算，几乎80%的房子都算非普！！

　　▌4类人一招可获得首套房购买资格

　　在这种认房又认贷的政策下，真的就买不了吗？置换或买二套房真的就必须首付50%或70%吗？不！还有办法：以家庭原参贷人身份作为主贷人，且其个人（沪籍）或家庭为单位名下无房、无在还住房贷款，可具备首套房购买资格。什么意思呢？看下面五类人怎么做的吧：

　　（1）小花上海人，，老公小明江苏人，外地有贷款记录。

　　按政策，小花是上海人，小花和小明是以家庭单位，可以在上海购置两套房。政策前第一套房首付只要30%，而政策后因老公家里有贷款记录，所以在上海买第一套房也必须首付50%以上。因外地贷款主贷人为小明，小花只是参贷人，所以只要小花已经满足了无贷的条件，而小明是有贷的，纳入了征信报告中，这个时候只要小花做到名下无房，即可以单身上海人身份享受首套房购买资格，只需要35%，然后再回归家庭。具体操作就是——离婚。

　　（2）小花和小明至少一方为上海人，上海有1或2套房

　　上述方法同样适用，可以让参贷人净身出户，然后作为主贷人购房，其为本地人可直接按单身资格购买；若为外地人就要重组家庭，要求其家庭有买房资格，新家庭单位无房无贷即可，而假结婚对象作为参贷人，未来会净身出户，所以也不会影响别人以后的购房资格的。

　　（3）外地人全国有贷款记录，上海无房，同样适用于第（1）种操作，只不过需要另组家庭。

　　（4）外地人上海有1套房，同样适用于第（2）种操作。

　　所以还是总结为那一句话：以家庭原参贷人身份作为主贷人，且其个人（沪籍）或家庭为单位名下无房、无在还住房贷款，可具备首套房购买资格。

　　▌风险和机遇并存 请谨慎选择

　　但是，这样还是有风险的！

　　国家打击假离婚买房行为，银行对于离婚半年内买房用户，贷款严格审批，一般不予通过。

　　假离婚和假结婚很多问题：去哪里找合作对象？会不会假戏真做？感情是否真的足够信任？净身出户存在什么样风险等问题，都需要去考虑的。

　　啸天还有招：房屋抵押+下家首付款冲抵高比例首付。详情请关注本公众平台，近期将公布详细方法。

　　所以这里我们只是交流操作方式，具体操作请谨慎考虑，如有违法违约，本平台概不负责。